Generalplaner sollte erst Haftpflichtversicherung klären und dann Vertrag mit Subplanern abschließen

Immer wieder vereinbaren Generalplaner mit Subplanern Vertragskonditionen und vermerken dabei zu „Haftpflichtversicherung“ sinngemäß: Der Auftraggeber schließt für alle Subplaner eine objektbezogene Berufshaftpflichtversicherung ab. Der Auftragnehmer wird an den Kosten beteiligt.

Dann erst beginnt die Suche nach einer solchen Versicherung und am Ende stehen Kosten im Raum von denen niemand etwas ahnte. Insbesondere erlebt man auch Überraschungen bei der Höhe der benötigten Beiträge, wenn die Vorschadensituation von Subplanern oder auch vom Generalplaner selbst ungünstig ist. Da hilft auch eine unverbindliche Anfrage bei einem Versicherer nicht, ohne Einreichung der Vorschadenauskünfte.

Deshalb ist es besser zuerst das Versicherungsthema abzuarbeiten und dann die Suplanerverträge abzuschließen. Analoges gilt für Arbeitsgemeinschaften.

Warum müssen Sie besonders nach einem Versichererwechsel auf eine sofortige Schadenmeldung achten?

Wenn Sie den Versicherer wechseln, beginnt für den Alt-Versicherer mit Vertragsende die Nachhaftung für alle Schäden die nach Vertragsende gemeldet werden, aber noch auf Fehlern beruhen die gemacht wurden während der Vertrag aktiv war.  Diese Nachhaftung ist bei älteren Versicherungsverträgen meist zeitlich eingeschränkt auf 5 Jahre.

Der neue Versicherer übernimmt die Nachhaftung aus dem Vorvertrag nur wenn alleine wegen des Zeitablaufs der Altversicherer nicht mehr zuständig ist.

Grundsätzlich gilt, dass ein Schaden unverzüglich gemeldet werden muss.

Melden Sie nun einen Schaden von dem Sie VOR Ablauf der 5 Jahresfrist wussten erst NACH Ablauf der 5 Jahresfrist dann ist der Alt-Versicherer nicht mehr zuständig – die 5 Jahre Nachhaftung sind abgelaufen. Der neue Versicherer lehnt den Schaden ab, da Sie gegen die Obliegenheit einer unverzüglichen Meldung verstoßen haben.

Somit besteht kein Versicherungsschutz.

Es gibt noch einige Varianten dieser Situation, im Ergebnis bleiben Sie jedoch immer zwischen 2 Stühlen sitzen wenn Sie eine Nachhaftungsfrist schuldhaft versäumen.

Worauf sollten Sie und Ihr Anwalt achten bei einem Architektenvertrag?

Worauf sollten Sie und Ihr Anwalt achten wenn Sie einen Architektenvertrag aufsetzen oder prüfen – hinsichtlich Ihrer Berufshaftpflichtversicherung?

Die wichtigsten Punkte die Sie prüfen sollten:

Sind sie oder Ihr Ehepartner mit dem Auftraggeber wirtschaftlich, rechtlich, verwandtschaftlich oder durch häusliche Gemeinschaft verbunden? Ansprüche solcher Auftraggeber sind oft vom Versicherungsschutz ausgeschlossen.

Übernehmen Sie oder Ihr Ehepartner Tätigkeiten die über Ihr versichertes Berufsbild hinaus gehen (z.B. Bauherr, Mitbauherr, Bauträger, Generalübernehmer, Baustofflieferant, Bauausführender) ? Oft ist damit die gesamte Berufshaftpflicht nicht mehr versichert.

Haften Sie über die gesetzliche Haftung hinaus, z.B. für Baukosten – Baukostenobergrenze als Beschaffenheitsvereinbarung, z.B. für Fristen – Verjährungsfristen verlängert oder später beginnend? Dafür haben Sie keinen Versicherungsschutz. Merksatz: Versichert ist die gesetzliche Haftung, nicht versichert sind darüber hinaus gehende vertragliche Vereinbarungen.

Werden Konfliktlösungen vereinbart die nicht dem ordentlichen Rechtsweg entsprechen – Schiedsgericht, Schiedsgutachten, Schlichtungsvereinbarungen? Solche Vorgehensweisen sind  in der Regel nicht versichert!

Werden Abtretungsvereinbarungen getroffen? Diese sind oft nicht wirksam oder grundsätzlich auch nachteilhaft bezüglich des Versicherungsschutzes.

Welche Versicherungsdeckung wird verlangt?  Ist diese so zu einem vertretbaren  Aufwand am Markt zu erhalten?

Wird auf eine Höchstgrenze der Versicherungsleistung (Maximierung) verzichtet? nicht versicherbar!

Wird verlangt dass die Versicherungssummen jährlich zur Verfügung stehen sollen? Sie müssen einen Jahresvertrag unterhalten, eine Objektversicherung ist nicht möglich!

Ist Ihnen bewusst, dass der Haftpflichtversicherungsschutz nicht erst mit Unterzeichnung des Architektenvertrages beginnen darf, sondern – aufgrund der Regelung in der Berufshaftpflichtversicherung dass Versicherungsschutz zum Verstoßzeitpunkt bestanden haben muss –  schon mit dem allersten Leistungsbeginn für das Projekt?

Vertrag mit Nachunternehmer:

Wenn Sie Subplaner beauftragen, wie sollen diese ggf. in eine gemeinsame Objekt-Versicherung eingebunden werden? Wie soll dann die Selbstbeteiligung aufgeteilt werden? Die anteilige Prämie?

Wollen Sie den Beginn der Verjährung für den Subplaner u.U. an Ihren eigenen Verjährungsbeginn anpassen, d.h. abweichend von dem gesetzlichen Verjährungsbeginn gemäß Werkvertrag? Dafür ist der Subplaner über seine Versicherung nicht versichert.

Diese Aufstellung ist sehr allgemein und soll zuerst einmal die Sensibilität für diese Problematik erhöhen. Im Einzelfall muss genauer untersucht und abgestimmt werden.

 

 

Hinweis für Bauherren – nicht zu versichernde Schäden / Kosten

Sie vermeiden Ärger wenn Sie Ihren Bauherren schon von vorneherein darauf hinweisen, dass er trotz maximalem Versicherungsschutz aller Baubeteiligten und eigener Bauleistungs- und Bauherrenhaftpflichtversicherung dennoch  Rückstellungen bilden muss für nicht vermeidbare Schäden und Kosten. Es gilt:

Unvermeidbare / vorhersehbare Schäden (z.B. Risse, Setzungen an Nachbarbauwerken bzw. am versicherten Bauvorhaben), die aus der gewählten Bauweise und / oder den Risikoverhältnissen vor Ort resultieren, werden als erweiterte Baukosten gewertet und fallen daher nicht unten den Versicherungsschutz, weder Haftpflichtversicherung noch Bauleistungsversicherung.

 

Partnerschaftsgesellschaft mit beschränkter Berufshaftung (PartG mbB) gründen – versicherungstechnisch ganz einfach!

Partnerschaftsgesellschaft mit beschränkter Berufshaftung gründen – versicherungstechnisch ganz einfach!

Sie besorgen sich von Ihrem aktuellen Berufshaftpflichtversicherer eine Bescheinigung gemäß Vorlage Ihrer Architektenkammer, dass dieser Ihnen ab dem Tag der Eintragung (im Partnerschaftsregister) den gesetzlich vorgeschriebenen (siehe Vorschrift Ihrer Architektenkammer) Mindestversicherungsschutz bietet. Denn die Partnerschaft wird im Verhältnis zu Dritten wirksam mit dem Tag der Eintragung und ab diesem Tag muss der gesetzlich vorgeschriebene Versicherungsschutz bestehen.

Diese Bescheinigung legen Sie dem Partnerschaftsregister vor. Die Eintragungsurkunde des Registers legen Sie dann Ihrem Versicherer vor und er wird – je nach Sachlage – identitätswahrender Rechtsformwechsel von einer GbR zur PartGmbB – oder neue Gesellschaft mit anderen Partnern – den bestehenden Versicherungsschein umschreiben oder Ihnen einen neuen Versicherungsvertrag anbieten.

Wenn eine alte Gesellschaft noch weiterhin Leistungen erbringt während auch schon die PartG mbB besteht, müssen eine Zeitlang zwei Versicherungsverträge parallel geführt werden, bis die alte Gesellschaft alle Leistungen erbracht hat oder diese Leistungen an die PartG mbB abgegeben hat.

Sie legen die Bescheinigung auch der Architektenkammer vor, damit Sie auch dort als PartG mbB eingetragen werden zur Führung der Berufsbezeichnung und Bauvorlageberechtigung.

Soweit zum Thema Versicherung.  Der Gesellschaftsvertrag zur PartG mbB ist mit einem Rechtsanwalt oder Notar abzustimmen.

Mindestprämien, was hat es damit auf sich?

in Prämientarifen der Versicherer finden sich oft Mindestbeiträge auf den unterschiedlichen Stufen. So wird verhindert, dass an der Schwelle zu dem nächsthöheren Prämiensatz für weniger Umsatz mehr bezahlt werden muss als für einen geringfügig höheren Umsatz.  Nachtteil ist, dass der Tarif Treppenstufen hat. Eine  durchgängige Interpolation der Prämien wäre wohl zu aufwändig.

Beispiel aus dem Tarif eines Versicherers / Promillesätze in Verbindung mit Mindestbeiträgen.  in der Tabelle gelb markiert:

99.000 EUR x 39,85 o/oo = 3.945,15 EUR

101.000 EUR x 29,95 o/oo = 3.024,15 EUR

Und nun: Mindestbeitrag ab 100.000,00 EUR > 3.985,00 EUR

Und 3.985,00 EUR : 29,95 > der Mindestbeitrag gilt von 100.000,00 EUR bis 133.000 EUR Umsatz.

Diese „Ungerechtigkeit“ gleicht sich nur über die Jahre mit unterschiedlichen Umsatzzahlen aus.

vhv 2.4

 

Regeln der Bautechnik nicht eingehalten – dennoch versichert?

Anerkannte Regeln der Bautechnik werden nicht eingehalten:

Bekanntlich besteht kein Versicherungsschutz wenn der Architekt bewusst gegen anerkannte Regeln der Technik verstößt. Dies ist jedoch manchmal nicht zu vermeiden.

Beispiel: Balkontüre soll behindertengerecht per Rollstuhl nutzbar sein: Dazu wird das Schwellenprofil der Tür- und Terrassenelemente auf ca. 10 mm über OK FF-Terrassenbelag abgesenkt. Diese Ausführung entspricht DIN 18040-1 „Barrierefreies Bauen“ und DIN 18025-1 und DIN 18025-2 „Barrierefreie Wohnungen“.  Jedoch stehen diese Vorschriften des barrierefreien Bauens im Widerspruch zur DIN 18195 „Bauwerksabdichtung“, Ausgabe 08/2000, den Flachdachrichtlinien 2009 und dem anerkannten Stand der Technik.

Versicherer verlangen hier z.B.

Stellt der Versicherungsnehmer bei der Erbringung seiner Leistungen für eine Baumaßnahme fest, dass geltende anerkannte Regeln der Bautechnik nicht eingehalten werden können oder auf Wunsch des Bauherrn nicht eingehalten werden sollen, ist er verpflichtet, den Bauherrn in jedem Einzelfall auf die betreffenden Abweichungen und die sich daraus ergebenden Folgen hinzuweisen und das Vorgehen zu begründen und sich dies vom Bauherren schriftlich bestätigen zu lassen.

Aber VORSICHT: Jeder Versicherer formuliert anders – insbesondere bieten viele Versicherer dieses Vorgehen nur für Bestandsbauten an, NICHT für Neubauten. Dort muss immer einzeln mit dem Versicherer abgestimmt werden.

 

Freier Mitarbeiter – Versicherungsnachweis Berufshaftpflichtversicherung – Architektenkammer Berlin

Für die Architektenkammer Berlin gehen Sie wie folgt vor  (Stand 1.2017)

Sie waren zum Beispiel bisher als angestellter Architekt Mitglied der Berliner Architektenkammer und wollen sich jetzt als selbständiger Architekt eintragen lassen, haben aber noch keine eigenen Aufträge sondern arbeiten als freier Mitarbeiter  für ein Architekturbüro.

Dann sind Sie als freier Mitarbeiter in der Versicherung dieses Büros mitversichert, das ist so bei allen deutschen Berufshaftpflichtversicherungen.

Lassen Sie sich von dem Büro für das Sie arbeiten eine Erklärung schreiben, dass Sie dort als freier Mitarbeiter tätig sind und dass Sie in der Berufshaftpflichtversicherung dieses Büros mitversichert sind und legen Sie eine Versicherungsbestätigung des Büros bei. Das schicken Sie dann zur Architektenkammer.

Erst wenn Sie selbst direkt Aufträge vom Bauherren annehmen, dann benötigen Sie eine eigene Berufshaftpflichtversicherung. Diese können Sie dann über hier bestellen.

 

Abrechnung und Laufzeit umstellen auf den 1. Januar

Berufshaftpflichtversicherungen werden nach dem Jahreshonorarumsatz abgerechnet. Die meisten Versicherer setzen den Versicherungsbeginn und auch die Hauptfälligkeit des Vertrages auf das Datum der Antragstellung. Wurde der Antrag z.B. am 11.7. eines Jahres gestellt, dann läuft der Vertrag immer vom 11.7. bis zum 11.7. des Folgejahres. Entsprechen müssen auch die Umsätze aus diesem Zeitraum gemeldet werden. Das ist oft sehr aufwändig und ein zusätzlicher Arbeitsgang neben der Aufstellung der Honorarumsätze 1.1. – 1.1. für die Steuer.

Deshalb empfiehlt es sich den Versicherer zu bitten auch die Hauptfälligkeit des Berufshaftpflichtversicherungsvertrages auf den 1. Januar zu setzen. Dann ist zwar neben vielen anderen Ausgaben auch diese Betriebsausgabe im Januar fällig,  dafür jedoch erheblicher Aufwand eingespart zur Ermittlung der Prämienberechnungsgrundlage.

Sie können die Zahlen die der Steuerberater erhält dann direkt an den Versicherer geben.

Regressansprüche gegenüber Subplanern sichern

Wenn Sie Aufträge untervergeben, haften Sie Ihrem Bauherren gegenüber bekanntlich auch für die Leistungen der Unterbeauftragten. Sofern deren Verjährung schon endet während Sie selbst noch haften, ist Ihnen in einem Schadenfall der Regress gegenüber dem Unterbeauftragten nicht mehr möglich.  Sie müssen also die Verjährungsfristen in deren Rahmen Sie von den Unterbeauftragten eine Leistung verlangen können, im Auge behalten. Im Schadenfall müssen Sie sich zu diesen Fristen mit Ihrem Versicherer verständigen um ggf. Maßnahmen zu treffen die z.B. die Verjährung unterbrechen. Das ist eine Verpflichtung, die sogenannte  Regresswahrungsobliegenheit. Bei Nichtbeachtung ist der Versicherungsschutz gefährdet.