Büroübergabe, Büroübergang an Nachfolger, Einschluss eines neuen Partners – Architektenhaftpflichtversicherung was beachten?

Wenn Sie Ihr Büro an einen Nachfolger übergeben wollen oder wenn Sie einen neuen Partner hinzu nehmen wollen stellt sich immer auch die Frage: Wie gehe ich mit der Berufshaftpflichtversicherung um?

In der Berufshaftpflichtversicherung des Architekten gilt als der für die Versicherungsleistung relevante Zeitpunkt, also der Versicherungsfall, der Verstoßzeitpunkt , der Zeitpunkt an dem der Fehler gemacht wurde der zu dem späteren Schadenersatzanspruch führte (auch wenn das vielleicht alles nur Behauptungen des Anspruchstellers sind).

Wenn Sie also den Versicherungsvertrag umschreiben lassen auf den Büronachfolger oder auf die Gesellschaft die nun den neuen Partner miteinschließt, kann es sein – Long Tail Risiko in der Architektenhaftung – dass ein Schaden den Sie als Einzelarchitekt vor Jahren verursacht haben zu einer Schadenmeldung führt zu einem Zeitpunkt wo Sie schon ausgeschieden sind oder die Partnerschaft mit dem neu hinzugekommenen Kollegen besteht.

Wenn Sich jetzt aufgrund dieses Schadens eine Verschlechterung der Konditionen des Versicherungsvertrages ergibt, geht das zu Lasten des Nachfolgers, der neuen Gesellschaft einschließlich neuen Partners.   Das kann eintreten z.B. bei sehr hohen Schadenzahlungen oder bei einer hohen Schadenfrequenz.   Die Prämie steigt, die Selbstbeteiligung wird erhöht, schlimmsten Falles wird der Vertrag gekündigt. Nach Schadenabwicklung steht allen Parteien bedingungsgemäß das Recht zu den Versicherungsvertrag zu kündigen.

Um hier vorzusorgen, sollte entweder bei Versicherungsnehmerwechsel ein neuer Vertrag abgeschlossen und der bisherige beendet werden. Oder es sollten Vereinbarungen getroffen werden, wie der Ausgleich solcher Nachteile durch den Alteigentümer des Büros übernommen werden kann. Abgrenzung der Leistungen: Ab wann ist bei bestimmten Projekten der neue Büroeigentümer verantwortlich? Schnittstelle. Wie werden die finanziellen Lasten geregelt die sich aus Altschäden ergeben, auch ggf. nicht versicherten, soweit dafür gehaftet wird?

Da heute in der Regel oft eine zeitlich unbegrenzte Nachhaftung des Versicherers ab Ende eines Versicherungsvertrages vereinbart werden kann oder schon grundsätzlich bedingungsgemäß versichert ist, was früher oft nicht möglich war, empfiehlt es sich oft, den bisherigen Versicherungsvertrag zu beenden und einen neuen Vertrag abzuschließen. Das hängt jedoch auch von den Konditionen/ Prämien ab und von der klaren Trennung von Leistungen bei aktuellen Projekten, denn die Bearbeitung von Schadenfällen mit 2 Versicherern gleichzeitig ist oft schwierig.

Streitbeilegungsverfahren vor Verbraucherschlichtungsstellen versichert über die Berufshaftpflichtversicherung des Architekten?

Seit Februar 2017 müssen auch Sie als Architekten Ihre Kunden – sofern diese Verbraucher sind – auf die Möglichkeiten hinweisen wie Streitigkeiten im Zuge der Neuregelung die das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) mit sich bringt, gelöst werden können, über ein dort festgelegtes Streitbeilegungsverfahren.

Die Information, dass Sie dazu bereit sind, muss auf Ihrer Website mitgeteilt werden. Sie sind nämlich – auch als Freiberufler – ein Unternehmer im Sinne dieses Gesetzes. Genauer siehe die einschlägigen Websites/ Informationsportale.

Grundsätzlich bestehen keine Einwände zum Haftpflicht-Versicherungsschutz. Allerdings muss es sich um eine Streitsache handeln die in den versicherten Bereich fällt und der Versicherer muss dem Verfahren vor dessen Einleitung zustimmen. Die allgemeinen Obliegenheiten in einem Schadenfall müssen eingehalten werden. Also bitte immer erst die Zustimmung des Versicherers einholen, bevor ein solches Streitbeilegungsverfahren eröffnet werden soll. Der Versicherer muss die Hoheit über das Verfahren haben.

 

Architektenhaftpflichtversicherung – alle Dokumente selbst und in Papierform aufheben

Alle Unterlagen die Ihren Versicherungsschutz dokumentieren, sollten Sie dauerhaft in Papierform aufbewahren.

Warum? Das Risiko einer Schadenersatzforderung ausgesetzt zu sein ist für Architekten sehr langfristig. Wenn Sie heute einen Fehler machen, einen Verstoß begehen, Planungsfehler, unterlassene oder falsche Anweisung auf der Baustelle, versehentliche oder gar bewußte Abweichung von Vorschriften oder von Regeln der Technik,  wird u.U. erst viele Jahre später daraus ein Schadenersatzanspruch. Versicherungsschutz wird jedoch in der Architektenhaftpflichtversicherung nach dem Verstoßprinzip gewährt, in dem Umfang also in dem Sie zum Verstoßzeitpunkt versichert waren.

Nun haften Sie nicht nur nach Werkvertrag 5 Jahre,  sondern unterliegen auch in vielen Fällen der regelmäßigen Verjährung die eine Höchstfrist von 10 Jahren bzw. von 30 Jahren kennt, z.B. bei einem Personenschaden, bei Verletzung einer Sachwalterpflicht, bei einem Sachmangel der Folge eines Baumangels ist oder auch wenn Ihnen Arglist unterstellt  wird.

Unter Umständen sind die Unterlagen die den Umfang des Versicherungsschutzes zum Zeitpunkt des Verstoßes/ Fehlers vor z.B. 15 Jahren dokumentieren dann bei Ihrem Versicherungsmakler oder bei Ihrem Versicherer nicht mehr vorhanden oder – was noch problematischer ist: Sie geraten in Streit mit Ihrem Versicherer weil dieser den Versicherungsschutz versagt. Nun wollen Sie beweisen, dass Sie Anrecht auf Versicherungsschutz haben – der Versicherer wird Ihnen dabei weder mit Auskünften noch mit Unterlagen zur Verfügung stehen. Sie müssen selbst mit Ihren Dokumenten darlegen können. Ob Sie diese dann noch in Ihren elektronischen Unterlagen wiederfinden und ausdrucken können?

Deshalb: Besser jetzt ausdrucken und in Papierform aufbewahren, auch wenn das vielleicht nicht so angesagt ist im digitalen Zeitalter.

Schäden aufgrund von Asbest, wie verhält es sich bei Versichererwechsel?

bekanntlich (?) sind in der Architektenhaftpflichtversicherung Schadenersatzansprüche wegen Asbest nicht vollumfänglich versichert, sondern ganz ausgeschlossen oder per Klausel  -oft mit speziellen Regelungen – eingeschlossen. Speziell ist neben der oft niedrigeren Versicherungssumme die Definition des Versicherungsfalles, sowie die Regelung der Nachhaftung.

Wenn  Sie nun den Versicherer wechseln, haftet der bisherige Versicherer für Schadenersatzansprüche wegen Asbest ggf. nicht nach: Beispielsweise endete der Vertrag am 1.1.2017 und am 1.5.2017 erreicht Sie ein Schreiben:  bei der Objektbegehung am 10.10.2016 haben Sie keinerlei Hinweise auf die Möglichkeit gegeben, dass in diesem Bestandsbau Asbest verbaut sein kann. Es wurde keine Begutachtung empfohlen, es wurde keine Kostenposition Asbestentsorgung aufgestellt. Nun teilen Sie uns mit, dass bei den Bauarbeiten eine erhebliche Asbestkontamination festgestellt wurde. Wir machen Sie rein vorsorglich schadenersatzpflichtig da uns durch die Nachbeauftragung neben Sowiesokosten erhebliche zusätzliche Kosten entstehen werden.

Der Versicherer der Sie bis zum 1.1.2017 versicherte, wird – die entsprechende Klausel zitierend – mitteilen, dass er keinen Versicherungsschutz bietet. Ob der neue Versicherer Versicherungsschutz bietet hängt von seiner Asbestklausel ab.

Fazit: prüfen Sie bei einem geplanten Versichererwechsel  beide Asbest-Klauseln genau.  Wägen Sie das Risiko einer Schadenersatzforderung wegen Asbest dagegen ab.

in der Berufshaftpflichtversicherung ist eine Privathaftpflichtversicherung prämienfrei enthalten – ist das sinnvoll?

in einigen Berufshaftpflichtversicherungsverträgen ist eine Privathaftpflichtversicherung prämienfrei enthalten. Vorteil: finanzielle Ersparnis.  Bedenken muss man aber, dass Schäden aus dem privaten Bereich von den Versicherern nicht separat gewertet werden. Sie werden zwar als Privathaftpflichtschäden gekennzeichnet, fließen aber genau wie Schäden aus der beruflichen Sphäre in die Rentabilitätsbewertung des Vertrages mit ein.

Wenn es dann um eine sogenannte Vertragssanierung geht – sprich Prämienerhöhung oder Erhöhung der Selbstbeteiligung – kann solch ein Privathaftpflichtschaden durchaus das Zünglein an der Waage sein.

Das ist besonders ärgerlich wenn mehrere Architekten gemeinsam versichert sind und einer Kinder hat die den ein oder anderen Schaden verursachen, die anderen Partner jedoch privat schadenfrei sind. Es empfiehlt sich deshalb meistens privat und beruflich zu trennen und separat eine eigene Privathaftpflichtversicherung zu unterhalten.

Versichert oder nicht versichert? Fragen Sie Ihren Anwalt oder Ihren Versicherungsmakler?

Versicherungsmakler erklären Ihren Kunden was alles versichert ist. Sie betreuen zig Versicherungsverträge über Jahre und stellen fest, dass eigentlich jeder Schaden auch versichert ist, oder oft die Möglichkeit besteht den Versicherer nach anfänglicher Ablehnung doch noch ins Boot zu bekommen, zumindest teilweise.

Anders wenn Sie mit Ihrem Baurechtsanwalt sprechen, der wird Ihnen aufzählen – aus Erfahrung mit seinen Mandanten – was alles NICHT versichert ist.

und da hat er auch Recht. Nicht versichert, Beispiele:

unerlaubte Rechtsberatung:

Der Architekt übernimmt eine über sein Berufsbild hinausgehende Rechtsberatung, z.B. zu Verträgen mit ausführenden Firmen.

Bewusster Verstoß/ bewusst pflichtwidriges Verhalten:

Der Architekt verstößt bewusst gegen Regeln der Technik. Im Bestandsbau fast nicht zu umgehen. Hier ist es sinnvoll sich vom Bauherren von der Haftung freistellen zu lassen, manche Versicherer bieten dann unter dieser Voraussetzung auch Versicherungsschutz. Im Neubau taucht das Problem z.B. bei dem Versuch auf die Schwellenhöhe einer Balkontüre rollstuhlgerecht und dennoch so zu planen dass auch bei starkem Regen/ Sturm  kein Wasser ins Gebäude dringt, unter Einhaltung aller Normen. Auch hier ist sollten Sie sich mit dem Versicherer abzustimmen, unter welchen Umständen doch Deckung geboten werden kann.

Verstoss gegen Basiswissen/ Elementarwissen:

Keine Entschuldigung wird akzeptiert, und damit kein Versicherungsschutz, wenn der Architekt gegen Basiswissen seines Berufsstandes verstößt und sich daraus ein Schadenersatzanspruch ergibt. Es gilt dann die Fiktion des bewussten Verstoßes: Bauen ohne Baugenehmigung, Freigabe einer ungeprüften Rechnung,  abweichen von einer genehmigten Planung, nicht erkennen eines offensichtlichen Mangels, nicht anwesend sein auf der Baustelle bei einer gefahrgeneigten Arbeit.

Fristen und Termine:

Der Architekt hält eine eigene Frist nicht ein: Pläne kommen verspätete auf die Baustelle, Bauvorhaben wird später fertig. Bauherr macht entgangene Miete geltend. Vereinbarungen aus Verträgen die über die gesetzliche Haftung hinausgehen sind nicht versichert. Warum? Sonst könnte jeder alles Mögliche vertraglich vereinbaren in der Gewissheit, dass im Falle einer Nichterfüllung die Versicherung zahlt.

Kostenüberschreitung:

Der Bauherr verlangt vom Architekten Schadenersatz wegen Baukostenüberschreitung. Dabei beruft er sich auf die Vereinbarung im Architektenvertrag zu einer Baukostenobergrenze als Beschaffenheitsvereinbarung und damit vertraglicher Hauptpflicht. Kein Versicherungsschutz weil es hier nicht um gesetzliche Ansprüche geht sondern um Ansprüche aus einer vertraglich vereinbarten Haftung die über die gesetzliche Haftung hinausgeht.

Konfliktlösung jenseits der gesetzlichen Regelungen:

Architekt und Bauherr vereinbaren eine Streitschlichtungsklausel. Der Bauherr beruft sich darauf, der Versicherer lehnt es ab sich damit zu beschäftigen. Versicherungsschutz setzt in der Regel voraus, dass der ordentliche Rechtsweg offen steht.

Prämienzahlungsrückstand:

Grundsätzlich kein Versicherungsschutz wenn Sie zum Verstoßzeitpunkt, als Sie den Fehler gemacht haben der den Schaden auslöste, mit Ihrer Versicherungsprämie im Rückstand waren.

Katastrophe also sicher?

Halten wir uns an den amerikanischen Schriftsteller Mark Twain: „ich habe in meinem Leben unvorstellbar viele Katastrophen erlebt – die meisten sind nicht eingetreten.“ Wäre es anders, würde der Versicherungsgedanke nicht funktionieren, wären Versicherungen unbezahlbar  oder überhaupt unmöglich.

Was alles gut geht – darüber spricht keiner.

Generalplaner sollte erst Haftpflichtversicherung klären und dann Vertrag mit Subplanern abschließen

Immer wieder vereinbaren Generalplaner mit Subplanern Vertragskonditionen und vermerken dabei zu „Haftpflichtversicherung“ sinngemäß: Der Auftraggeber schließt für alle Subplaner eine objektbezogene Berufshaftpflichtversicherung ab. Der Auftragnehmer wird an den Kosten beteiligt.

Dann erst beginnt die Suche nach einer solchen Versicherung und am Ende stehen Kosten im Raum von denen niemand etwas ahnte. Insbesondere erlebt man auch Überraschungen bei der Höhe der benötigten Beiträge, wenn die Vorschadensituation von Subplanern oder auch vom Generalplaner selbst ungünstig ist. Da hilft auch eine unverbindliche Anfrage bei einem Versicherer nicht, ohne Einreichung der Vorschadenauskünfte.

Deshalb ist es besser zuerst das Versicherungsthema abzuarbeiten und dann die Suplanerverträge abzuschließen. Analoges gilt für Arbeitsgemeinschaften.

Warum müssen Sie besonders nach einem Versichererwechsel auf eine sofortige Schadenmeldung achten?

Wenn Sie den Versicherer wechseln, beginnt für den Alt-Versicherer mit Vertragsende die Nachhaftung für alle Schäden die nach Vertragsende gemeldet werden, aber noch auf Fehlern beruhen die gemacht wurden während der Vertrag aktiv war.  Diese Nachhaftung ist bei älteren Versicherungsverträgen meist zeitlich eingeschränkt auf 5 Jahre.

Der neue Versicherer übernimmt die Nachhaftung aus dem Vorvertrag nur wenn alleine wegen des Zeitablaufs der Altversicherer nicht mehr zuständig ist.

Grundsätzlich gilt, dass ein Schaden unverzüglich gemeldet werden muss.

Melden Sie nun einen Schaden von dem Sie VOR Ablauf der 5 Jahresfrist wussten erst NACH Ablauf der 5 Jahresfrist dann ist der Alt-Versicherer nicht mehr zuständig – die 5 Jahre Nachhaftung sind abgelaufen. Der neue Versicherer lehnt den Schaden ab, da Sie gegen die Obliegenheit einer unverzüglichen Meldung verstoßen haben.

Somit besteht kein Versicherungsschutz.

Es gibt noch einige Varianten dieser Situation, im Ergebnis bleiben Sie jedoch immer zwischen 2 Stühlen sitzen wenn Sie eine Nachhaftungsfrist schuldhaft versäumen.

Worauf sollten Sie und Ihr Anwalt achten bei einem Architektenvertrag?

Worauf sollten Sie und Ihr Anwalt achten wenn Sie einen Architektenvertrag aufsetzen oder prüfen – hinsichtlich Ihrer Berufshaftpflichtversicherung?

Die wichtigsten Punkte die Sie prüfen sollten:

Sind sie oder Ihr Ehepartner mit dem Auftraggeber wirtschaftlich, rechtlich, verwandtschaftlich oder durch häusliche Gemeinschaft verbunden? Ansprüche solcher Auftraggeber sind oft vom Versicherungsschutz ausgeschlossen.

Übernehmen Sie oder Ihr Ehepartner Tätigkeiten die über Ihr versichertes Berufsbild hinaus gehen (z.B. Bauherr, Mitbauherr, Bauträger, Generalübernehmer, Baustofflieferant, Bauausführender) ? Oft ist damit die gesamte Berufshaftpflicht nicht mehr versichert.

Haften Sie über die gesetzliche Haftung hinaus, z.B. für Baukosten – Baukostenobergrenze als Beschaffenheitsvereinbarung, z.B. für Fristen – Verjährungsfristen verlängert oder später beginnend? Dafür haben Sie keinen Versicherungsschutz. Merksatz: Versichert ist die gesetzliche Haftung, nicht versichert sind darüber hinaus gehende vertragliche Vereinbarungen.

Werden Konfliktlösungen vereinbart die nicht dem ordentlichen Rechtsweg entsprechen – Schiedsgericht, Schiedsgutachten, Schlichtungsvereinbarungen? Solche Vorgehensweisen sind  in der Regel nicht versichert!

Werden Abtretungsvereinbarungen getroffen? Diese sind oft nicht wirksam oder grundsätzlich auch nachteilhaft bezüglich des Versicherungsschutzes.

Welche Versicherungsdeckung wird verlangt?  Ist diese so zu einem vertretbaren  Aufwand am Markt zu erhalten?

Wird auf eine Höchstgrenze der Versicherungsleistung (Maximierung) verzichtet? nicht versicherbar!

Wird verlangt dass die Versicherungssummen jährlich zur Verfügung stehen sollen? Sie müssen einen Jahresvertrag unterhalten, eine Objektversicherung ist nicht möglich!

Ist Ihnen bewusst, dass der Haftpflichtversicherungsschutz nicht erst mit Unterzeichnung des Architektenvertrages beginnen darf, sondern – aufgrund der Regelung in der Berufshaftpflichtversicherung dass Versicherungsschutz zum Verstoßzeitpunkt bestanden haben muss –  schon mit dem allersten Leistungsbeginn für das Projekt?

Vertrag mit Nachunternehmer:

Wenn Sie Subplaner beauftragen, wie sollen diese ggf. in eine gemeinsame Objekt-Versicherung eingebunden werden? Wie soll dann die Selbstbeteiligung aufgeteilt werden? Die anteilige Prämie?

Wollen Sie den Beginn der Verjährung für den Subplaner u.U. an Ihren eigenen Verjährungsbeginn anpassen, d.h. abweichend von dem gesetzlichen Verjährungsbeginn gemäß Werkvertrag? Dafür ist der Subplaner über seine Versicherung nicht versichert.

Diese Aufstellung ist sehr allgemein und soll zuerst einmal die Sensibilität für diese Problematik erhöhen. Im Einzelfall muss genauer untersucht und abgestimmt werden.

 

 

Hinweis für Bauherren – nicht zu versichernde Schäden / Kosten

Sie vermeiden Ärger wenn Sie Ihren Bauherren schon von vorneherein darauf hinweisen, dass er trotz maximalem Versicherungsschutz aller Baubeteiligten und eigener Bauleistungs- und Bauherrenhaftpflichtversicherung dennoch  Rückstellungen bilden muss für nicht vermeidbare Schäden und Kosten. Es gilt:

Unvermeidbare / vorhersehbare Schäden (z.B. Risse, Setzungen an Nachbarbauwerken bzw. am versicherten Bauvorhaben), die aus der gewählten Bauweise und / oder den Risikoverhältnissen vor Ort resultieren, werden als erweiterte Baukosten gewertet und fallen daher nicht unten den Versicherungsschutz, weder Haftpflichtversicherung noch Bauleistungsversicherung.